Покупать или продавать? Что будет с рынком недвижимости после инаугурации

Покупать или продавать? Что будет с рынком недвижимости после инаугурации
Покупать или продавать? Что будет с рынком недвижимости после инаугурации
Покупать или продавать? Что будет с рынком недвижимости после инаугурации
Покупать или продавать? Что будет с рынком недвижимости после инаугурации
Покупать или продавать? Что будет с рынком недвижимости после инаугурации
Фото: tumix.ru
Выборы закончились убедительной победой действующего президента. Бытует мнение, что в России после выборов на рынке недвижимости должно произойти что-то необычное. Из-за этого в 1 квартале на рынке всегда наблюдается гиперактивность. Не стал исключением и этот год: показатели первого квартала станут лучшими за всю историю на рынке. Ильдар Хусаинов, руководитель федеральной риэлторской компании "Этажи", рассказывает, что нас ждет.

Что же обычно происходит дальше? Компания “Этажи” работает в 70 городах России и уже накоплены данные за три периода, когда сфера недвижимости жила по рыночным законам в период выборов в 2004, 2008, 2012 годах. Благо, выборы проходили всегда в марте, и можно сказать, что в плане сезонности коррекцию делать не надо.

Как видим из графиков усредненной покупательской активности (январь в каждом из выборных периодов взят за 100%), обычно сразу после инаугурации ничего страшного не происходит. Да, всегда спадает ажиотаж, который мы оцениваем в среднем в 10-15% повышенного спроса. И не более того. Цены же вообще, на мой взгляд, не подвержены выборной активности, так как они формируются более долгосрочными факторами, чем локальная квартальная активность.

Гораздо интереснее, по какому пути пойдет развитие рынка недвижимости – здесь очень многое зависит от того, будут ли серьезные изменения в новом правительстве или нет. Мы имеем вводные данные, исходя из недавнего выступления Президента: цель по вводу нового жилья через несколько лет поставлена в 120 миллионов кв.м. (в 2017 было 78,6 миллионов кв.м.), объем сделок – более 5 миллионов в год (сейчас 3,1 миллиона), средняя ставка по ипотеке – 7% ( сейчас 9,7%). Также ЦБ неоднократно заявлял о цели по инфляция 4% (сейчас 2,2%).

Я вижу три больших фактора, которые повлияют на развитие рынка.

  1. Политика Правительства РФ. Она определит степень конкуренции среди строительных компаний в России.
  2. Динамика изменения доходов населения.
  3. Потребительские предпочтения россиян.

Есть еще два фактора, влияние которых огромное, но они предсказуемы. Первый фактор: ипотечные ставки. Судя по всему, они будут двигаться к значению 7% более быстрыми темпами, и этого значения мы достигнем раньше, чем к 2024 году. Исходя из текущей инфляции 2,2% уже в конце следующего года мы можем увидеть средние ставки ближе к 8%. Сейчас средняя ставка составляет 9,7%, а еще три года назад она составляла
14,7%.

Второй фактор – возраст покупателей. Люди активно покупают недвижимость в 26-34 года. То есть в этом году покупателями становятся граждане, родившиеся в 1992 году. За 8 лет покупатели 1992-1999 годов рождения станут главной целевой аудиторией. А мы все знаем, что было с рождаемостью в тот сложный для страны период.

Давайте попробуем спрогнозировать по первым трем факторам (которые очень изменчивы), что ждёт рынок.

1. Фактор конкуренции. Правительство, исходя из дорожной карты, закрывает риск возникновения новых обманутых дольщиков беспрецедентным закручиванием гаек для застройщиков (через законодательные ограничения строительной сферы). Многие эксперты считают, что в результате этих мер объем выданных разрешений существенно сократится уже во втором полугодии 2018 года. И без этого по данным аналитиков Сбербанка уже в 2017 году серьезно упал объем выдачи новых разрешений.

Движение к вводу 120 млн квадратных метров жилья в 2024 году (с нынешних 80 млн кв.м.) станет затруднительным. Можно предположить, что в свете новых задач будут найдены другие инструменты управления рисками. Сегодня в выигрыше остались только банки – на мой взгляд, они единственные, кто явно выиграет в доходах и влиянии от сложившейся ситуации. Поэтому высоко оцениваю вероятность, что будут изменения, и Правительство займет более гибкую позицию. Если все останется как есть, то ощутимый рост цен на четвёртом сроке президента будет неизбежен, при этом объём сделок на рынке расти не будет.

Показатель конкуренции станет особо важным при оптимистичном сценарии развития экономики. Тогда при росте объемов цены имеют шанс остаться на сегодняшних, комфортных уровнях (комфортные условия практически по всей стране кроме Москвы и еще нескольких городов, где стоимость квартир невероятна высока). Иначе цены начнут расти быстрее, чем объем сделок, и в результате конечный потребитель ничего не выиграет.

2. Фактор изменения динамики доходов россиян. Конечно, хочется верить в лучшее. Но ситуацию сложно спрогнозировать: с одной стороны – повышение цен на нефть должно привести хотя бы к остановке падения. С другой – нет структурных реформ. Потому ожидания на рост реальных доходов может и не оправдаться. Если в течение 6 лет будет медианный рост доходов более 2% в год, то это может стать сильным индикатором для существенного роста объемов рынка. А объем рынка – это всего лишь показатель того, сколько семей улучшают свои жилищные условия. При отсутствии роста реальных доходов вероятность достижения заявленной цели в 5 миллионов резко уменьшается.

3. Потребительские предпочтения. Базовую потребность в недвижимости сложно оценить. Некоторые считают, что мы резко отстаем от Европы и США в обеспеченности площадей на одного человека. Это правда: у нас норматив – 26 кв.м. на человека, в Европе – 51 кв.м., а в США и вовсе 70 кв.м. Доходы россиян уступают доходам данных стран, но у нас и стоимость жилья гораздо ниже. В результате покупательская способность сопоставима, а значит, спрос на нее будет только расти.

Скептики высказывают мнение, что россияне сильно увлекаются покупкой недвижимостью, и что на самом деле все больше людей будет предпочитать аренду. Особенно учитывая, что все больше людей с легкостью меняют места жительства и переезжают из одного региона России в другой, и даже внутри города люди стали чаще менять работу – так что привязываться к месту через покупку жилья будет нецелесообразно.

Самый сложный для прогноза фактор – модель поведения тех, кто родился в 90-х годах, она еще не изучена. На мой взгляд, есть весомая вероятность, что рынок может слегка поменять пропорцию между арендой и покупкой. Даже изменения на 3-4% в этом балансе существенно поменяет рынок. Но и на рынке аренды – кто-же должен купить недвижимость, чтобы потом сдавать? В этом направлении работа только начинается, и вряд ли там будут резкие прорывы. Пока серьезных результатов нет.

Из других факторов можно отметить налоговое регулирование рынка недвижимости, динамику курса рубля, вопросы регистрации сделок. К примеру – в это невозможно поверить! – но сейчас, в эпоху блокчейна и цифровой экономики, есть обязательное нотариальное удостоверение некоторых сделок с недвижимостью (примерно 15% от всех сделок на рынке). Более того – в Государственной Думе рассматривают законопроект, чтобы система обязательного нотариального регистрирования распространялась на все сделки. На мой взгляд, это рудимент. И новое Правительство должно быстро навести порядок и перевести систему на “современные рельсы”, где не будет места лишним обязательным издержкам, и начнётся активное внедрение всего передового, что есть в технологиях.

На самом деле сам факт включения в стратегию на 6 лет таких четких ориентиров на рынке недвижимости, на высшем уровне, по всем компонентам (кроме цены) – это первый случай в современной России. И теперь можно ожидать серьезных изменений в подходах и методах регулирования рынка, а может, и прямого активного участия государства в нем.

В заключении рискну сделать прогноз: нет сомнений в снижении ипотечной ставки до уровня 6-7% уже в ближайшие пару лет. Равно как нет сомнений в том, что в ближайшее время возобновится рост реальной покупательской способности россиян. Сомнения остались только с объемом предложения на рынке – а значит, базовым сценарием можно считать рост цен на недвижимость выше уровня инфляции (но не сильно).

Поэтому на месте продавцов можно не торопиться, а вот покупателям не стоит откладывать покупку в долгий ящик. Потому что снижение ставки на 2% и повышение цен (к примеру, на 14%) за три года на самом деле сделает покупку жилья менее выгодной. При этом если в 2019 году мы увидим рост количества выданных разрешений на строительство до уровня 70-80 миллионов кв.м (это примерно те темпы, чтобы послание президента исполнилось к 2024 году), то, наоборот, уже продавцам будет целесообразно не затягивать с продажей квартиры.

 
По теме
В дежурную часть полиции города Тюмени поступило сообщение из медицинского учреждения о том, что к ним обратился местный житель 1983 года с различными переломами.
«Народная медицина»  Викуловский районный суд Тюменской области признал Минаеву Татьяну, 1976 года рождения виновной в незаконном приобретении и хранении без цели сбыта наркотических средств,
Викуловский районный суд