Новости города БезФормата.Ru
Тюмень
Главные новости
 
Задать вопрос?

Покупать или продавать? Что будет с рынком недвижимости России после инаугурации

Покупать или продавать? Что будет с рынком недвижимости России после инаугурации - Tumix.Ru
Покупать или продавать? Что будет с рынком недвижимости России после инаугурации - Tumix.Ru
Покупать или продавать? Что будет с рынком недвижимости России после инаугурации - Tumix.Ru
Покупать или продавать? Что будет с рынком недвижимости России после инаугурации - Tumix.Ru
Покупать или продавать? Что будет с рынком недвижимости России после инаугурации - Tumix.Ru
Фото: tumix.ru
Завершились выборы, через несколько недель будет инаугурация избранного президента. А за последнюю неделю мы, наверное, пережили один из самых сложных геополитических моментов, результатом которого стало существенное ослабление рубля и некая новая реальность. Сложно подобрать слова, потому будем надеяться, что это не приведет к увеличению учетной ставки и повышению уровня инфляции. В этой связи следующее заседание ЦБ 27 апреля станет судьбоносным. Своими экспертным мнением, что будет с рынком поделился директор федеральной риэлторской компании "Этажи" Ильдар Хусаинов.

Бытует мнение, что в России после выборов должно произойти что-то необычное на рынке недвижимости. Поэтому в 1 квартале наблюдается гиперактивность рынка недвижимости. Не исключение и этот год: на самом деле показатели первого квартала стали лучшими за всю историю. Правда, начиная с 8 апреля, после возникновения нервозности на биржах и в мире, на рынке недвижимости был заметен спад активности. Но даже при этом 20-процентном спаде объем новых задатков был выше прошлогодних показателей.

Что же обычно происходит дальше после инаугурации? Компания Этажи работает  в 70 городах России, и уже накоплены данные за три периода, когда рынок недвижимости жил по рыночным законам в годы  выборов 2004, 2008, 2012, благо выборы президента проходили всегда в марте, а 7 мая наступал новый президентский срок и можно сказать, что в плане сезонности коррекцию делать не надо. По данным статистики мы видим динамику объема сделок и изменение стоимости за квадратный метр, а также индекс активности покупателей недвижимости. Сразу скажу: все дальнейшие рассуждения имеют смысл, если текущая негативная ситуация, связанная с уже по сути открытым противостоянием между двумя мирами, не будет развиваться в сторону ухудшения.

Как видно из графиков усредненной активности по новым заявкам (январь в каждом из выборных периодов взят за 100%), что сразу после выборов ничего страшного не происходит. Да, всегда немного спадает ажиотаж, который в среднем  мы оцениваем в 10-15% повышенного спроса. И не более того. Цены же вообще, на мой взгляд, никак не подвержены выборной активности – они формируются более долгосрочными факторами, чем локальная квартальная активность. Сейчас вновь видно растущий тренд: последние 5 месяцев цены растут малозаметными темпами в среднем на 0,2% в месяц. После последовательных 40 месяцев снижения в 2015-2018 годах это говорит о начале растущего этапа.

Гораздо интереснее, по какому пути пойдет развитие рынка недвижимости, а вот здесь очень многое зависит от того, будут ли серьезные изменения в новом правительстве или нет.

Мы имеем вводные данные, исходя из недавнего выступления Президента страны: цель по вводу нового жилья через несколько лет – 120 миллионов кв.м. (в 2017 было 78,6 млн.  кв.м.), объем сделок – более 5 миллионов в год  (сейчас 3,1 млн.), средняя ставка по ипотеке – 7% ( сейчас 9,7%). ЦБ неоднократно заявлял о цели по инфляция 4%  ( сейчас 2,4%)

Я вижу три больших фактора, которые повлияют на развитие рынка.

  1. Политика Правительства РФ по степени конкуренции среди строительных компаний на рынке недвижимости России.
  2. Динамика изменения доходов населения.
  3. Потребительские предпочтения россиян.

Также есть еще два фактора, влияние которых огромно, но они предсказуемы. Первый: ставки по ипотеке будут двигаться к значению 7% более быстрыми темпами к 2024 году. Исходя из текущей инфляции 2,2%, уже в конце следующего года мы можем увидеть средние ставки ближе к 8%. Сейчас средняя ставка составляет 9,7%, а еще три года назад она составляла 14,7%.

Второй фактор, который сильно повлияет, и его уже не изменить – возраст покупателей. Самый активный возраст для приобретения недвижимости – 26-34 года. То есть в этом году покупателями становятся граждане, родившиеся в 1992 году. Затем постепенно, в течение 8 лет, покупатели 1992-1999 годов рождения станут главной целевой аудиторией. А мы все знаем, что было с рождаемостью в тот сложный для страны период.

Давайте попробуем спрогнозировать, что ждёт рынок,  по трем факторам (которые очень изменчивы).

  1. Фактор конкуренции. Идёт по пути закрытия рисков возникновения новых обманутых дольщиков беспрецедентным закручиванием гаек для застройщиков (через законодательные ограничения строительной сферы). Многие эксперты считают, что в результате объем выданных разрешений существенно сократится уже во втором полугодии 2018. Да и без этого, по данным аналитиков Сбербанка, 2017 год стал серьезно падающим по объему выдачи новых разрешений. При этом во втором квартале 2018, наоборот, будет супер-пик выдач, так как застройщики будут пытаться успеть получить разрешения по текущим правилам.

 

А движение к 120 миллионам квадратам жилья в 2024 году с нынешних 80 станет затруднительным, потому можно предположить, что в свете новых задач будут найдены другие инструменты управления рисками.

На сегодня в выигрыше остались только банки – на мой взгляд, они единственные, кто явно выиграет в доходах и влияния от сложившейся ситуации. Поэтому высоко оцениваю вероятность, что будут изменения, и Правительство займет более гибкую позицию. Если всё останется как есть, то  ощутимый рост цен на четвёртом сроке Президента будет неизбежен при существующих объемах сделок на рынке.

Показатель конкуренции станет особо важным при оптимистичном сценарии развития экономики. Тогда при росте объемов цены имеют шанс устоять на сегодняшних комфортных уровнях (кроме Москвы и еще нескольких городов, где стоимость недвижимости невероятно высока). Иначе цены начнут расти быстрее  объёма сделок, – и в результате конечный потребитель ничего не выиграет.

2. Фактор изменения динамики доходов россиян . Конечно, хочется верить в лучшее, но ситуацию сложно спрогнозировать: с одной стороны – повышение цен на нефть должно привести хотя бы к остановке падения. С другой – каких либо  структурных реформ нет, потому ожидания на рост реальных доходов может и не оправдаться. Если в течение 6 лет будет медианный рост доходов более 2% в год, то это может стать сильным индикатором для существенного роста объемов рынка. А объем рынка – это всего лишь показатель того, сколько семей улучшают свои жилищные условия. При отсутствии роста реальных доходов, вероятность достижения заявленной цели в 5 миллионов резко уменьшается.

3. Потребительские предпочтения. Базовую потребность в недвижимости сложно оценить. Некоторые считают, что мы резко отстаем от Европы и США в обеспеченности площадями на одного человека. Это правда: у нас норма – 26 кв.м. на человека, в Европе – 51 кв.м., а в США и вовсе 70 кв.м. Несмотря на уступающие доходы россиян, у нас и стоимость жилья гораздо ниже. В результате покупательская способность недвижимости сопоставима, а значит, спрос на нее будет только расти.

Скептики высказывают мнение, что россияне сильно увлекаются покупкой недвижимости, и на самом деле всё больше будет появляться тех, кто предпочитает аренду. Особенно учитывая, что все больше людей  с легкостью меняют место жительства и переезжают из одного региона России в другой, и внутри города люди стали чаще менять работу – так что  привязываться к месту через покупку будет менее целесообразно.

Самый сложный для прогноза фактор – модель поведения тех, кто родился в 90-х годах, она еще не изучена. На мой взгляд, есть весомая вероятность, что рынок может слегка поменять пропорцию между арендой и покупкой. Даже изменения на 3-4% в этом балансе существенно изменят рынок недвижимости.

Но и для аренды  – кто-то же должен купить недвижимость, чтобы потом сдавать. В этом направлении работа только начинается и вряд ли там будут резкие прорывы. Пока серьезных результатов нет. Многие думали, что в 2018 году будет очень много доходных домов – но этого не случилось.

 

Из других факторов можно отметить налоговое регулирование рынка недвижимости, динамику курса рубля, вопросы регистрации сделок. К примеру – в это невозможно поверить, – но сейчас, в эпоху блокчейна и цифровой экономики, есть обязательное нотариальное удостоверение части сделок с недвижимостью (примерно 15% от всех на рынке). Более того – в Государственной Думе есть проект для рассмотрения, чтобы сделать систему обязательного нотариального регистрирования на все сделки. На мой взгляд, это рудимент прошлого. И Правительство  быстро наведет порядок в переводе систем на современные рельсы, где не будет места лишним обязательным издержкам на рынке недвижимости, а все передовое, что есть в технологиях, будет внедряться.

На самом деле сам факт включения  в стратегию на 6 лет таких четких ориентиров на рынке недвижимости на высшем уровне по всем компонентам (кроме цены) – это первый случай в современной России. И теперь можно ожидать серьезных изменений в подходах и методах регулирования рынка, а может, и прямого активного участия государства в нем.

В заключение все-таки рискну сделать прогноз: нет сомнений в снижении ипотечной ставки до уровня 6-7% уже в ближайшие пару лет. Есть надежды на то, что в ближайшее время возобновится рост реальной покупательской способности россиян. Серьезный вопрос возникает с объемом предложения на  рынке, а значит, базовым сценарием можно считать рост цен на недвижимость выше уровня инфляции (но не сильно).

Поэтому на месте продавцов можно не торопиться, а вот покупателям можно подумать о том, чтобы не откладывать дело в долгий ящик, так как снижение ипотечной ставки на 2% и повышение цен (к примеру, на 14% за три года)  на самом деле делает покупку жилья менее выгодной. 

При этом если в 2019 году мы увидим рост количества выданных новых разрешений на строительство до уровня  “на 70-80 млн. кв.м. (это примерно те темпы, чтобы послание Президента исполнилось к 2024 году), то, наоборот, уже продавцам будет целесообразно не откладывать дело в долгий ящик.

Стала известна дата отставки российского правительства - ТюменьПроСлужба новостей ТюменьPRO Правительство уйдет в отставку в день инаугурации президента России Владимира Путина, которая состоится 7 мая.
11.04.2018 ТюменьПро
Покупать или продавать? Что будет с рынком недвижимости после инаугурации - Tumix.RuВыборы закончились убедительной победой действующего президента. Бытует мнение, что в России после выборов на рынке недвижимости должно произойти что-то необычное.
10.04.2018 Tumix.Ru
Тюменским пенсионерам расскажут, как открыть свой бизнес - Newsprom.RuОнлайн-факультет "Активное долголетие" запускается для старшего поколения Тюмени и юга Тюменской области.
26.04.2018 Newsprom.Ru
Прокурор и уполномоченный по правам человека провели личный прием в тобольской колонии - Tobolsk.RuВ женской исправительной колонии общего режима №13 в Тобольске побывали уполномоченный по правам человека в Тюменской области Сергей Миневцев и прокурор по надзору за соблюдением законов в исправительных учреждениях реги
26.04.2018 Tobolsk.Ru
Large b1ac0d70 7658 41fe a096 08f2ee11fa69 - Vsluh.RuИгорь Боровский Компетентный врач обязательно проконсультирует перед процедурой и подберет индивидуальный режим.
26.04.2018 Vsluh.Ru
Трое невнятно говорящих тюменцев разъезжали по "Русскому полю", и взгляд их был затуманен - Tumix.RuДва парня и девушка с затуманенным взглядом попались на глаза сотрудникам тюменской Росгвардии.
26.04.2018 Tumix.Ru
Ежегодно затапливает дом: можно ли помочь 92-летнему ветерану? - Tumix.RuЖитель областной столицы – 92-летний Николай Васильевич Рооп, ветеран Великой Отечественной войны, проживает по адресу улица Иртышская в условиях, которые, в целом, не пригодны для проживания.
26.04.2018 Tumix.Ru
В Тюмени изъяли крупную партию поддельного алкоголя - ТюменьПроСлужба новостей ТюменьPRO Партию поддельного алкоголя изъяли сотрудники отдела экономической безопасности и противодействия коррупции УМВД России по Тюмени в одном из складских помещений города.
26.04.2018 ТюменьПро
Тюменских ветеранов обеспечили бесплатной сотовой связью - ТюменьПроСлужба новостей ТюменьPRO С 25 апреля и до 10 мая оператор связи «Ростелеком» предоставит ветеранам Великой Отечественной войны  до 100 бесплатных минут на звонки на стационарные и мобильные телефоны.
26.04.2018 ТюменьПро
В Тюмени установили личность насильника, напавшего на девушку на улице Пермякова - Newsprom.RuВ областном центре завершилось расследование уголовного дела в отношении 37-летнего местного жителя, обвиняемого в преступления против половой неприкосновенности.
26.04.2018 Newsprom.Ru
IMG_0662 - МЧСПожарная сигнализация в одном из крупнейших торговых центра посёлка сработала от сильного задымления в коридоре.
26.04.2018 МЧС
Large 239d232d c2e2 4ec5 99bf 8d3b12886678 - Vsluh.RuАвтор: Михаил Калянов Начальница УФНС региона - под домашним арестом. Начальница Управления федеральной налоговой службы по Тюменской области Тамара Зыкова по решению суда помещена под домашний арест.
25.04.2018 Vsluh.Ru
Елена сама призналась в убийстве - KP.Ru
Убийцу, осужденного пожизненно, впервые выпустили на свободу. И он снова сел... за убийство
Анвар Масалимов продержался на свободе чуть больше года [Эксклюзив "КП"] Яна Базекина 63-летний Анвар Масалимов стал самым знаменитым зэком России.
KP.Ru
Трубы на Гольцова в Тюмени не выдержали проверки - ГТРК Регион-Тюмень
Трубы на Гольцова в Тюмени не выдержали проверки
Испытания теплосетей начались в Тюмени. Произошел первый поры трассы. Не выдержали трубы на улице Василия Гольцова.
ГТРК Регион-Тюмень
Кто начал травить собак в тюменских дворах - ГТРК Регион-Тюмень
Кто начал травить собак в тюменских дворах
Догхантеры появились в Тюмени. По одной из версий, неизвестные вербуют подростков, которые за плату раскладывают яд в местах выгула домашних животных.
ГТРК Регион-Тюмень
Юлия Беспалова. - Тюменский курьерВо вторник в музее тюменской полиции открыли экспозицию, посвященную памяти участника Великой Отечественной войны, кавалера семи боевых и трудовых орденов Михаила Наумовича Зингера.
26.04.2018 Тюменский курьер
Музей императорской семьи откроется в Тобольске - ГТРК Регион-ТюменьОткрытие музея семьи императора Николая II состоится сегодня, 26 апреля. Накануне событие обсудили на конференции.
26.04.2018 ГТРК Регион-Тюмень
Студенты-медики выбрали символы Тюменской области - Тюменская область сегодняВ Тюменском медицинском колледже состоялась историко-краеведческая конференция «Символы региона».
26.04.2018 Тюменская область сегодня
Один из немногих качественных сериалов — это «Кухня», его по технологии американцев снимают - KP.Ru
«Снялся в кино - не факт, что тебе заплатят»: известный актер рассказал о жестоком закулисье красивой профессии
Так ли хорошо быть актером? Легко ли работники сцены зарабатывают на хлеб?
KP.Ru
Сильные педагоги сильного региона
Церемония закрытия конкурса «Педагог года Тюменской области» состоялась. Участники профессиональных состязаний наконец-то смогли «выдохнуть» после нескольких дней напряжённого труда.
Тюменские известия
Постановку о последнем российском царе показали в Тюмени - ГТРК Регион-Тюмень
Постановку о последнем российском царе показали в Тюмени
«Моя любовь, душа моя – Россия». Литературно-музыкальную постановку детской студии «Ковчег» о дворянской России и судьбе последнего российского царя презентовали в Тюмени.
ГТРК Регион-Тюмень
7 - Газета Областная29 апреля в 11.00 на площадиграфа Сперанского состоится первый международный чемпионат по функциональному многоборью пожарных и спасателей (пожарно-спасательный кроссфит).
26.04.2018 Газета Областная
Мамтов отпразднует день рождения в Тюмени - АСН Тюменская аренаВ ближайшую субботу, 28 апреля, ФК «Тюмень» примет на «Геологе» серьёзного соперника.
26.04.2018 АСН Тюменская арена
Дубинский набрал очки в Казахстане - АСН Тюменская аренаТюменский теннисист-профессионал Владислав Дубинский продолжает набирать очки мирового тура ITF.
26.04.2018 АСН Тюменская арена
Юные автолюбители из Тюменской области на Всероссийских соревнованиях быстрее всех заменили колесо - ГТРК Регион-Тюмень
Юные автолюбители из Тюменской области на Всероссийских соревнованиях быстрее всех заменили колесо
Команда Тюменской области приняла участие во Всероссийском чемпионате по юношескому автомногоборью в Ставрополе.
ГТРК Регион-Тюмень
МФК «Тюмень» выходит в лидеры чемпионата России
На паркете СК «Центральный» МФК «Тюмень» принимал новичка лиги смоленский «Автодор».
Тюменская правда
ФК «Тюмень» победил в Новосибирске
Минувшую субботу ФК «Тюмень» провел в Новосибирске. Аутсайдер первенства встречался с командой, занимющей 6-е место и не потерявшей шансов на выход в супер-лигу российского футбола.
Тюменская правда
Владимир Гимпельсон. - Тюменский курьерВчерашние губернаторские чтения были посвящены проблеме человеческого капитала.
26.04.2018 Тюменский курьер
JPG Файл - УМВД Тюменской областиСотрудники отдела экономической безопасности и противодействия коррупции УМВД России по г. Тюмени, в ходе оперативной работы в одном из складских помещений областной столицы обнаружили поддельную алкогольную продукцию.
25.04.2018 УМВД Тюменской области
Large a5981c37 0e7f 45cc 977f 01f2bf5cb329 - Vsluh.RuСветлана Сафронова С начала года на федеральных автодорогах Тюменской области в 72 дорожно-транспортных происшествиях погибли 25 человек, 96 ранены.
25.04.2018 Vsluh.Ru
Самых быстрых спасателей определили в Тюмени - ГТРК Регион-Тюмень
Самых быстрых спасателей определили в Тюмени
Сотрудники МЧС соревновались в подъеме на высоту и выясняли, кто быстрее всех покорит вершину.
ГТРК Регион-Тюмень
Клещи покусали уже 60 человек: энцефалитом никто не заразился - ГТРК Регион-Тюмень
Клещи покусали уже 60 человек: энцефалитом никто не заразился
Тюменская область – на пороге эпидсезона по клещевым инфекциям. Впереди – майские праздники, к врачам уже обратились около 60 человек, в том числе, 13 детей: к счастью, заболевших среди них нет.
ГТРК Регион-Тюмень
Дмитрий Кобылкин Фото: Алексей КОСЕНЧУК - KP.Ru
В Тюмени губернатор ЯНАО наградил Владимира Якушева медалью «За сохранение Арктики»
Глава региона первый подал руку ямальцам во время «нашествия» сибирской язвы в 2016-м Алексей КОСЕНЧУК Губернатор Тюменской области Владимир Якушев, получил награду из рук главы ЯНАО Дмитрия Кобылкина «За сохранение Арктики».
KP.Ru
Large 29647b42 b20b 4869 a5c7 26a97eda9c87 - Vsluh.RuСветлана Сафронова Очередное ДТП на пешеходном переходе произошло 24 апреля, на ул.
26.04.2018 Vsluh.Ru
Музей императорской семьи откроется в Тобольске - ГТРК Регион-ТюменьОткрытие музея семьи императора Николая II состоится сегодня, 26 апреля. Накануне событие обсудили на конференции.
26.04.2018 ГТРК Регион-Тюмень
26 апреля в 15 часов в городском Доме культуры состоится мероприятие, посвящённое памяти жертв на Чернобыльской АЭС, на которое приглашены чернобыльцы, проживающие на территории города Ишима.
26.04.2018 Муниципальное образование
В Тюменской области возбуждено уголовное дело по факту обнаружения трупа мужчины в п. Винзили - Управление следственного комитета20 апреля 2018 года в неэксплуатируемом здании цеха лесопилки в п.Винзили, обнаружено тело молодого человека с признаками насильственной смерти.
26.04.2018 Управление следственного комитета
Сегодня в «прямом эфире» состоится программа «Откровенно» - Администрация г. ТюменьСегодня, 26 апреля, в 19-10 на телеканале «Россия-24» (ВГТРК «Регион-Тюмень») состоится «прямой эфир» с главой администрации города Тюмени Александром Моором.
26.04.2018 Администрация г. Тюмень