Покупать или продавать? Что будет с рынком недвижимости России после инаугурации

Фото: tumix.ru
Завершились выборы, через несколько недель будет инаугурация избранного президента. А за последнюю неделю мы, наверное, пережили один из самых сложных геополитических моментов, результатом которого стало существенное ослабление рубля и некая новая реальность. Сложно подобрать слова, потому будем надеяться, что это не приведет к увеличению учетной ставки и повышению уровня инфляции. В этой связи следующее заседание ЦБ 27 апреля станет судьбоносным. Своими экспертным мнением, что будет с рынком поделился директор федеральной риэлторской компании "Этажи" Ильдар Хусаинов.

Бытует мнение, что в России после выборов должно произойти что-то необычное на рынке недвижимости. Поэтому в 1 квартале наблюдается гиперактивность рынка недвижимости. Не исключение и этот год: на самом деле показатели первого квартала стали лучшими за всю историю. Правда, начиная с 8 апреля, после возникновения нервозности на биржах и в мире, на рынке недвижимости был заметен спад активности. Но даже при этом 20-процентном спаде объем новых задатков был выше прошлогодних показателей.

Что же обычно происходит дальше после инаугурации? Компания Этажи работает  в 70 городах России, и уже накоплены данные за три периода, когда рынок недвижимости жил по рыночным законам в годы  выборов 2004, 2008, 2012, благо выборы президента проходили всегда в марте, а 7 мая наступал новый президентский срок и можно сказать, что в плане сезонности коррекцию делать не надо. По данным статистики мы видим динамику объема сделок и изменение стоимости за квадратный метр, а также индекс активности покупателей недвижимости. Сразу скажу: все дальнейшие рассуждения имеют смысл, если текущая негативная ситуация, связанная с уже по сути открытым противостоянием между двумя мирами, не будет развиваться в сторону ухудшения.

Как видно из графиков усредненной активности по новым заявкам (январь в каждом из выборных периодов взят за 100%), что сразу после выборов ничего страшного не происходит. Да, всегда немного спадает ажиотаж, который в среднем  мы оцениваем в 10-15% повышенного спроса. И не более того. Цены же вообще, на мой взгляд, никак не подвержены выборной активности – они формируются более долгосрочными факторами, чем локальная квартальная активность. Сейчас вновь видно растущий тренд: последние 5 месяцев цены растут малозаметными темпами в среднем на 0,2% в месяц. После последовательных 40 месяцев снижения в 2015-2018 годах это говорит о начале растущего этапа.

Гораздо интереснее, по какому пути пойдет развитие рынка недвижимости, а вот здесь очень многое зависит от того, будут ли серьезные изменения в новом правительстве или нет.

Мы имеем вводные данные, исходя из недавнего выступления Президента страны: цель по вводу нового жилья через несколько лет – 120 миллионов кв.м. (в 2017 было 78,6 млн.  кв.м.), объем сделок – более 5 миллионов в год  (сейчас 3,1 млн.), средняя ставка по ипотеке – 7% ( сейчас 9,7%). ЦБ неоднократно заявлял о цели по инфляция 4%  ( сейчас 2,4%)

Я вижу три больших фактора, которые повлияют на развитие рынка.

  1. Политика Правительства РФ по степени конкуренции среди строительных компаний на рынке недвижимости России.
  2. Динамика изменения доходов населения.
  3. Потребительские предпочтения россиян.

Также есть еще два фактора, влияние которых огромно, но они предсказуемы. Первый: ставки по ипотеке будут двигаться к значению 7% более быстрыми темпами к 2024 году. Исходя из текущей инфляции 2,2%, уже в конце следующего года мы можем увидеть средние ставки ближе к 8%. Сейчас средняя ставка составляет 9,7%, а еще три года назад она составляла 14,7%.

Второй фактор, который сильно повлияет, и его уже не изменить – возраст покупателей. Самый активный возраст для приобретения недвижимости – 26-34 года. То есть в этом году покупателями становятся граждане, родившиеся в 1992 году. Затем постепенно, в течение 8 лет, покупатели 1992-1999 годов рождения станут главной целевой аудиторией. А мы все знаем, что было с рождаемостью в тот сложный для страны период.

Давайте попробуем спрогнозировать, что ждёт рынок,  по трем факторам (которые очень изменчивы).

  1. Фактор конкуренции. Идёт по пути закрытия рисков возникновения новых обманутых дольщиков беспрецедентным закручиванием гаек для застройщиков (через законодательные ограничения строительной сферы). Многие эксперты считают, что в результате объем выданных разрешений существенно сократится уже во втором полугодии 2018. Да и без этого, по данным аналитиков Сбербанка, 2017 год стал серьезно падающим по объему выдачи новых разрешений. При этом во втором квартале 2018, наоборот, будет супер-пик выдач, так как застройщики будут пытаться успеть получить разрешения по текущим правилам.

 

А движение к 120 миллионам квадратам жилья в 2024 году с нынешних 80 станет затруднительным, потому можно предположить, что в свете новых задач будут найдены другие инструменты управления рисками.

На сегодня в выигрыше остались только банки – на мой взгляд, они единственные, кто явно выиграет в доходах и влияния от сложившейся ситуации. Поэтому высоко оцениваю вероятность, что будут изменения, и Правительство займет более гибкую позицию. Если всё останется как есть, то  ощутимый рост цен на четвёртом сроке Президента будет неизбежен при существующих объемах сделок на рынке.

Показатель конкуренции станет особо важным при оптимистичном сценарии развития экономики. Тогда при росте объемов цены имеют шанс устоять на сегодняшних комфортных уровнях (кроме Москвы и еще нескольких городов, где стоимость недвижимости невероятно высока). Иначе цены начнут расти быстрее  объёма сделок, – и в результате конечный потребитель ничего не выиграет.

2. Фактор изменения динамики доходов россиян . Конечно, хочется верить в лучшее, но ситуацию сложно спрогнозировать: с одной стороны – повышение цен на нефть должно привести хотя бы к остановке падения. С другой – каких либо  структурных реформ нет, потому ожидания на рост реальных доходов может и не оправдаться. Если в течение 6 лет будет медианный рост доходов более 2% в год, то это может стать сильным индикатором для существенного роста объемов рынка. А объем рынка – это всего лишь показатель того, сколько семей улучшают свои жилищные условия. При отсутствии роста реальных доходов, вероятность достижения заявленной цели в 5 миллионов резко уменьшается.

3. Потребительские предпочтения. Базовую потребность в недвижимости сложно оценить. Некоторые считают, что мы резко отстаем от Европы и США в обеспеченности площадями на одного человека. Это правда: у нас норма – 26 кв.м. на человека, в Европе – 51 кв.м., а в США и вовсе 70 кв.м. Несмотря на уступающие доходы россиян, у нас и стоимость жилья гораздо ниже. В результате покупательская способность недвижимости сопоставима, а значит, спрос на нее будет только расти.

Скептики высказывают мнение, что россияне сильно увлекаются покупкой недвижимости, и на самом деле всё больше будет появляться тех, кто предпочитает аренду. Особенно учитывая, что все больше людей  с легкостью меняют место жительства и переезжают из одного региона России в другой, и внутри города люди стали чаще менять работу – так что  привязываться к месту через покупку будет менее целесообразно.

Самый сложный для прогноза фактор – модель поведения тех, кто родился в 90-х годах, она еще не изучена. На мой взгляд, есть весомая вероятность, что рынок может слегка поменять пропорцию между арендой и покупкой. Даже изменения на 3-4% в этом балансе существенно изменят рынок недвижимости.

Но и для аренды  – кто-то же должен купить недвижимость, чтобы потом сдавать. В этом направлении работа только начинается и вряд ли там будут резкие прорывы. Пока серьезных результатов нет. Многие думали, что в 2018 году будет очень много доходных домов – но этого не случилось.

 

Из других факторов можно отметить налоговое регулирование рынка недвижимости, динамику курса рубля, вопросы регистрации сделок. К примеру – в это невозможно поверить, – но сейчас, в эпоху блокчейна и цифровой экономики, есть обязательное нотариальное удостоверение части сделок с недвижимостью (примерно 15% от всех на рынке). Более того – в Государственной Думе есть проект для рассмотрения, чтобы сделать систему обязательного нотариального регистрирования на все сделки. На мой взгляд, это рудимент прошлого. И Правительство  быстро наведет порядок в переводе систем на современные рельсы, где не будет места лишним обязательным издержкам на рынке недвижимости, а все передовое, что есть в технологиях, будет внедряться.

На самом деле сам факт включения  в стратегию на 6 лет таких четких ориентиров на рынке недвижимости на высшем уровне по всем компонентам (кроме цены) – это первый случай в современной России. И теперь можно ожидать серьезных изменений в подходах и методах регулирования рынка, а может, и прямого активного участия государства в нем.

В заключение все-таки рискну сделать прогноз: нет сомнений в снижении ипотечной ставки до уровня 6-7% уже в ближайшие пару лет. Есть надежды на то, что в ближайшее время возобновится рост реальной покупательской способности россиян. Серьезный вопрос возникает с объемом предложения на  рынке, а значит, базовым сценарием можно считать рост цен на недвижимость выше уровня инфляции (но не сильно).

Поэтому на месте продавцов можно не торопиться, а вот покупателям можно подумать о том, чтобы не откладывать дело в долгий ящик, так как снижение ипотечной ставки на 2% и повышение цен (к примеру, на 14% за три года)  на самом деле делает покупку жилья менее выгодной. 

При этом если в 2019 году мы увидим рост количества выданных новых разрешений на строительство до уровня  “на 70-80 млн. кв.м. (это примерно те темпы, чтобы послание Президента исполнилось к 2024 году), то, наоборот, уже продавцам будет целесообразно не откладывать дело в долгий ящик.

 
По теме
Два года колонии и штраф: вынесен приговор директору Нижнетагильского завода - Tumix.Ru Предпринимателя признали виновным сразу по трем статьям УК РФ: невыплата зарплаты рабочим из корыстной заинтересованности, мошенничество в особо крупном размере и сокрытие денежных средств организации.
16.10.2018
 
Зацепер заплатит - Tumix.Ru Депутаты Мосгордумы предложат российским парламентариям повысить штраф за зацепинг в 25 раз.
16.10.2018
Варфоломей поставил себя вне православия Фото: GLOBAL LOOK PRESS - KP.Ru Решение предоставить Украине автокефалию в Московском патриархате назвали беззаконием Ольга БОЛЬШАКОВА Священный Синод Русской православной церкви в понедельник наконец дал обещанный «адекватный и жесткий» ответ решен
16.10.2018
 
Евгению Шишкину убили во дворе собственного дома, когда она вышла из подъезда, чтобы ехать на службу. Фото: ТАСС, МВД - KP.Ru Незадолго до гибели Евгения Шишкина собиралась подать рапорт об увольнении [видео] Елена ПЕТРОВА Это первое убийство следователя по особо важным делам за последние 20 лет,
16.10.2018 KP.Ru
В Тюмени местный житель обвиняется в убийстве матери - Управление следственного комитета Следственным отделом по Калининскому округу следственного управления Следственного комитета РФ по Тюменской области возбуждено уголовное дело в отношении  жителя города Тюмени, обвиняемого в совершении преступления,
15.10.2018 Управление следственного комитета
После публикации в нашей газете простые люди из разных регионов России пришли на помощь 82-летней москвичке Наталье Малицкой [видео] Александр РОГОЗА @rogozavr Все-таки мир не без добрых людей.
13.10.2018 KP.Ru
Неоценимая роль художника - TyuMedia.Ru Выставка театральных художников вчера открылась в «Космосе». Выглядит она необычно: посреди холла висят куклы – произведения художника Сергея Перепелкина.
16.10.2018 TyuMedia.Ru
В семи километрах от центра города, в ЖК «Видный», на первом этаже одной из многоэтажек в сентябре появилась вывеска, заинтриговавшая обитателей спального района.
12.10.2018 Тюменские известия
Авторская рецензия Андрея Запрудина на фильм «Мэнди». Коллаж Андрея Запрудина В минувший четверг на российские экраны вышел фильм « Мэнди ». Еще до выхода в широкий прокат критики окрестили картину культовой.
12.10.2018 Тюменские известия
«Факел» и «Тюмень» сыграли вничью - Тюменская область сегодня «Факел» и «Тюмень» сыграли вничью На стадионе «Геолог» состоялся матч 16-го тура Олимп-первенства России по футболу.
16.10.2018 Тюменская область сегодня
Новые социальные объекты в Тюменском районе планируют жители - Правительство Тюменской области В Тюменском районе продолжается реализация итогов рейтингового голосования, в ходе которого жители определили наиболее важные для их населенных пунктов объекты социальной инфраструктуры.
14.10.2018 Правительство Тюменской области
ХК «Рубин» продолжает приятно удивлять. 14 октября в Китае он одержал десятую победу подряд в чемпионате Высшей хоккейной лиги 2018-2019.
15.10.2018 Тюменские известия
Два года колонии и штраф: вынесен приговор директору Нижнетагильского завода - Tumix.Ru Предпринимателя признали виновным сразу по трем статьям УК РФ: невыплата зарплаты рабочим из корыстной заинтересованности, мошенничество в особо крупном размере и сокрытие денежных средств организации.
16.10.2018 Tumix.Ru
Варфоломей поставил себя вне православия Фото: GLOBAL LOOK PRESS - KP.Ru Решение предоставить Украине автокефалию в Московском патриархате назвали беззаконием Ольга БОЛЬШАКОВА Священный Синод Русской православной церкви в понедельник наконец дал обещанный «адекватный и жесткий» ответ решен
16.10.2018 KP.Ru
В Тюмени местный житель обвиняется в убийстве матери - Управление следственного комитета Следственным отделом по Калининскому округу следственного управления Следственного комитета РФ по Тюменской области возбуждено уголовное дело в отношении  жителя города Тюмени, обвиняемого в совершении преступления,
15.10.2018 Управление следственного комитета
Принцесса в своем роде - TyuMedia.Ru В Европейском микрорайоне, застраиваемом компанией «Брусника», открыли оригинальную площадку.
16.10.2018 TyuMedia.Ru
                                                                                                                            12.10.
15.10.2018 Тобольский медколледж
За минувшую неделю, с 8 по 14 октября в Тюменской области произошло 27 пожаров, людей получивших травмы на пожарах не зарегистрировано, пожарно-спасательными подразделениями спасено 5 человек.
15.10.2018 МЧС
Китай к 2020 году запустит искусственную луну, которая сможет заменить уличное освещение.
15.10.2018 Newtob.Ru